Создание сайтов в Сочи
Веб-камеры
web
Личный кабинет

Рубли за квадраты. Потянет ли бизнес такую недвижимость?

Возврат к списку
218 218 06.10.2010

Встреча по одежке в России - традиция, перешедшая в пословицу. Проверенная веками народная мудрость актуальности не теряет и лишь расширяет сферу своего влияния. За последние два десятилетия - с тех пор, как в нашей стране бизнес вышел из подполья, "приличная одежка" потребовалась и ему. В коммерции встречают по коммерческой недвижимости. Что же предлагает сочинский рынок коммерческой недвижимости местным предпринимателям? Отринем солидный пласт такой коммерческой недвижимости как гостиницы и им подобные - ценообразование в этом сегменте недвижимости идет по своим законам и может служить темой отдельного исследования - и рассмотрим пока два основных типа: магазины и офисы.

На первый взгляд может показаться, что не каждому сочинцу может быть хоть немного интересна эта тема: число предпринимателей среди нас не так уж велико. Но в каждой покупке, вынесенной из магазина у дома, привезенной из универсама, в каждом туре, купленном в сочинском агентстве путешествий, в каждом занятии фитнесом в любимом клубе, в каждой чашечке кофе, выпитой в кафе, есть доля "недвижимости". Насколько она высока в Сочи? Разберем на конкретных примерах...

Наши "якоря"

Для начала пример из почти аномальных. Есть федеральные сети магазинов бытовой техники, представленные и в нашем городе, которые держат цены на одном уровне и в Сочи, и в Краснодаре, и в Москве, и в Урюпинске. Казалось бы, это невозможно: уровень цен на недвижимость, а соответственно, и на аренду этой недвижимости не может быть одинаков. Но это так. На открытии очередного магазина в новом торговом центре руководители сети приоткрыли завесу над этой тайной: дело в том, что им в новом торговом центре (ТЦ) удалось стать "якорными" арендаторами. "Якорный" арендатор, как правило, заключает долгосрочные договоры аренды, платит исправно и при этом сам по себе привлекает в магазинчики ТЦ покупателей. В том числе и довольно агрессивной рекламой. В таких условиях магазин может сам диктовать условия арендатору - очень уж выгодно это сотрудничество для владельца коммерческой недвижимости. Но даже при таких преференциях суммы, которые арендатор платит за свое место для бизнеса, от города к городу значительно разнятся. И в Сочи они таковы, что магазинчики… пустуют.

Возможно, подстегнул бы сочинский рынок коммерческой недвижимости снос ярмарки около универмага и пластикового шанхая перед Торговой галереей. Но чуда не произошло. Его ждали владельцы ярмарки "Спартак" - планировалось, что торговля перейдет туда и при этом сохранит прибыльность, на него же надеялись арендодатели-владельцы площадей на вторых-третьих этажах. Более того, дернувшиеся было вверх цены на места, где возможно размещение торговых точек, заставили целый ряд предпринимателей свернуть бизнес. Части удалось удержаться на плаву в палатках иных торговых новообразований, но переезд для многих стал равен пожару: ни проходимости у новых мест нет, ни существенного снижения цен на аренду торговых точек. Так что если на маленьком рыночке, места на котором достались ряду предпринимателей, еще теплится торговая жизнь, то на ярмарке, что у дороги на КСМ, жива первая пара рядов. Остальные в условиях пониженной покупательской проходимости новых торговых мест не дотягивают даже до выхода в ноль: все, что накручено, - съедается арендными платежами. А накручивать приходится немало. Именно поэтому товар, купленный в Трабзоне за 10 турецких лир (ок. 200 рублей), в Сочи обзаводится ценником в 1000 рублей. Еще печальнее ситуация с продовольственной группой товаров: магазинчики, которые работали в 100-метровой зоне отчуждения школ, после введения запрета на продажу алкоголя и сигарет рядом с учебными и приравненными к ним заведениями стали массово закрываться или переходить на нелегальную торговлю. Наторговать без алкоголя и сигарет на арендные платежи не всегда в силах даже сетевые магазины, изначально находящиеся в чуть более удобном экономическом положении, чем маленькие магазинчики ИП.

С учетом постоянных жалоб на острую нехватку торговых площадей в городе со стороны администрации, на первый взгляд, странно, что пустуют огромные торговые площади в месте, казалось бы, предназначенном стать эпицентром торговли, - в здании-башне у центрального рынка. Переезд туда обеспечил бы продавцов - теплым торговым местом, товар - нормальным хранением и проч. Но выживают и здесь только сетевые магазины да торговые точки, работающие по франшизе. Аренда квадратного метра в подобных сочинских торговых местах в месяц обходится от 800 (договориться о такой цене - огромное везение) до 2000 рублей за квадратный метр, в зависимости от расположения, и одиночке здесь не выжить. Поэтому открытие нового торгового центра, предлагающего площади дешевле, провоцирует массовый переезд предпринимателей.

От "А" до вагончика

Кроме того, в Сочи имеется своя, мало соотносящаяся с нормами, сложившимися за пределами города, система торговых ценностей. Например, небезызвестный торговый комплекс на ул. Донской, специализирующийся на стройматериалах, позиционируется как "крупнейший в Сочи строительный торговый центр класса "А". Чтобы понять, что этот комплекс - действительно прорыв, - мало на него глянуть. Необходимо еще и знать, что там было прежде. Ранее здесь располагалась "мебельная фабрика" - по сути, склады с небольшим цехом. Сегодня здесь 15000 квадратных метров "арендопригодной" площади. Но до "А" им, пожалуй, не дорасти…

Действительно люкс-торговые площади могут расположиться… в морском порту: Bosco di Ciliegi, возможно, создаст в этом историческом здании аналог московского ГУМа, в котором будет представлена вся линейка премиумных брендов. Чтобы понять: дешево там не будет ничего, можно просто прикинуть стоимость проекта. По оценкам главного олимпийского экипировщика России, в проект будет вложено около 15 млрд рублей. При этом ожидается, что порядка 9 млрд рублей составят инвестиционную часть проекта, а 5,5 млрд рублей даст федеральный бюджет на строительство гидротехнических сооружений. Стоимость аренды, по предварительным оценкам, составит 1,6-1,8 тыс. долл. за 1 кв. м в год.

Как бы к такому повороту судьбы своего детища отнесся архитектор Алабян - мы уже не узнаем. А будут ли покупатели - посмотрим. Тем более что и в Bosco признают: "В настоящее время Сочи не готов принять весь ассортимент марок Bosco, а произойдет это лишь после Олимпийских игр, когда город станет дорогим всесезонным курортом".

Не менее интересна судьба

72 тысяч "квадратов", которые можно будет снять в аренду в новом моле, который разместится на месте ЖБИ. Надеясь на успех проекта и искренне желая инвесторам не промахнуться, необходимо признать, что в уже открытых торговых центрах с арендаторами - проблемы. И дело не в нежелании сочинцев заниматься бизнесом, а в том, что объем инвестиций в новый торговый комплекс составляет более 250 млн долларов. Так что не удивительно, что и аренда там будет дорогого стоить.

Что невозможно сдать под торговлю - в нашем городе пытаются сдать под офис. И в этом сегменте борьба за выживание бизнеса еще жестче. Приезжающий из столицы на отдых деловой человек очень удивляется тому, в каких офисных помещениях гнездится сочинский бизнес. В большинстве случаев на них действуют вполне московские расценки. Ему, бизнесмену, трудно понять, что обороты бизнеса в Сочи отнюдь не столичные. Конечно, в Сочи хочется вести дела в просторном помещении с видом на море. И рынок действительно предлагает такие места. Вот очаровательное предложение: 326 квадратных метров, отличное состояние, натяжные потолки и прочие атрибуты современного офиса, до моря - 200 метров, и его видно из панорамного окна. Смущает лишь одно. За месяц в этом прекрасном месте надо заплатить 1 млн 200 тыс. рублей. Потянуть такую арендную нагрузку могут только бизнес-монстры, да беда в том, что число их сильно ограничено. И это можно было бы считать крайним случаем, если бы не обилие растяжек "Аренда" на новых зданиях только что отстроенных бизнес-центров.

На имидж офиса оказывает влияние его местоположение. Уже в настоящее время существует четкое деление на "деловые" и "неделовые" районы. Офис на Навагинской в здании 70-х годов постройки обойдется "всего" в 1200 рублей за кв. м, что при площади помещения в

25 кв. м составит 30 тыс. рублей. В микрорайоне Макаренко офис в 30 кв. м обойдется в 21 тыс. рублей за месяц. В Краснодаре в мкр Фестивальный офисное помещение в 30 кв. м класса "В" требует 18 тыс. рублей в месяц. По большому счету, именно арендная составляющая и заставляет искать бизнес помещения класса "С" и снимать под офисы гостиничные номера - практически реликтовый источник бизнес-площадей, чудом сохранившийся в самом бурно развивающемся городе края.

Не меньшее удивление способны вызвать офисы, все еще базирующиеся в вагончиках. Один такой притаился неподалеку от офиса налоговой службы Центрального района. О том, как удобно заниматься в нем бухучетом (а реклама на вагончике обещает именно это), - страшно представить. Особенно сырой сочинской зимой. Этот офис нельзя отнести даже к категории "С". Да и офисом назвать можно с большой натяжкой.

Кризисные амбиции

Ценовая сепарация в Сочи продолжится. Скорее всего, это будет вполне естественный процесс, спровоцированный делением города на территории "международного гостеприимства" и, как говорится мягко, "зоной сопряженного развития", для местных. Разница очевидна. Если в зоне международного гостеприимства планируется возведение, к примеру, офисного комплекса для размещения организационного комитета "Сочи-2014", то в сочинских спальных районах таких вложений не предвидится, а значит, нет оснований для хотя бы стабилизации цен на сочинскую деловую недвижимость. Общая площадь офисного здания оргкомитета с паркингом на 360 машиномест, которое разместится в Олимпийском парке в Имеретинской низменности, - 30 тысяч

кв. м. Застройщик инвестирует в это здание 115 млн долларов. По окончании Игр оно останется инвестору, и, чтобы вложения окупились хотя бы в следующем за Играми десятилетии, ни дешевыми, ни доступными помещения не станут.

Солидные коррективы в сочинский рынок коммерческой недвижимости внес кризис. Город по-прежнему привлекателен как место для инвестирования, но финансы не позволили начать строительство определенного числа бизнес-центров класса "В" и "А", да и увеличение количества дефицитных "С" не ожидается. И все же в массе своей проекты стали менее амбициозными, что показал, в том числе, и сочинский стенд на минувшем экономическом форуме. Но главное, что дал нам кризис в деле аренды коммерческой недвижимости, это то, что некоторые арендодатели стали чуть более реально смотреть на свои прайсы. Если два с половиной года назад в известном бизнес-центре аренда офиса, действительно приближенного к категории "А", стартовала с 2000 рублей за квадратный метр в месяц (при площади от 35 до 310 кв. м), то сегодня здесь предлагается более тысячи квадратных метров по цене 900 рублей. Но, несмотря на этот опыт, в городе по-прежнему возводятся десятки объектов коммерческой недвижимости без оглядки на то, что вопросы "что строим?" и "для кого?", по-прежнему открыты.

Светлана ВОЛОШИНА, БлогСочи.ру

 
Текст сообщения*

Для того чтобы добавить комментарий, пожалуйста, авторизуйтесь




Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-66209 от 01 июля 2016 г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомадзор). Все материалы, опубликованные на этом сайте, защищены Частью 4 Гражданского Кодекса РФ. Запрещено полное или частичное копирование материалов без согласия их авторов.
Незаконное использование материалов сайта влечет за собой административную ответственность в виде компенсации в размере от 10.000 рублей до 5.000.000 рублей [Ст. 1301, 1250, 1252, 1253 ГК РФ]. При согласованном использовании материалов сайта обязательна активная ссылка на сайт sochi.com и указание авторства. 18 +