605
Что будет с рынком недвижимости Сочи после завершения Олимпийских Игр и спада острого интереса к региону у инвесторов? Как будут развиваться ведущие сегменты недвижимости? Каковы перспективы грамотного использования проектов, появившихся в последние годы? Стоит ли вкладываться в сочинский рынок недвижимости сегодня? Все эти вопросы обсуждали в Сочи в прошедшую пятницу, 19 апреля во время пресс-конференции "Перспективы дальнейшего использования объектов недвижимости, построенных на "волне" подготовки к Олимпиаде и росту популярности Сочи и региона у инвесторов".
По оценке одного из спикеров пресс-конференции, генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, прогнозы экспертов примерно таковы. На начало 2014 года на рынке всего Большого Сочи появится около 15 тысяч нераспроданных квартир, из них – около 10 тыс – это апартаменты для участников Олимпиады в Имеретинской низменности, которые впоследствии будут переоборудованы в квартиры. Большая часть всей недвижимости – премиум и элит класса по цене, в среднем, 130-200 тыс рублей за кВ м. "Из 10 тыс квартир, построенных в Имеретинке, ликвидными являются лишь 30 проц. Ликвидной на сегодняшний день считается та жилая недвижимость, которую можно реализовать за 4-5 лет. Как правило, это квартиры в ценовом диапазоне ниже 130 тыс руб за кВ м, и общим бюджетом покупки 6-10 млн рублей", - уточнил И. Володько. По его прогнозу, около 70 процентов жилой недвижимости окажется неликвидной, то есть срок ее реализации может растянуться до 2024- 2026 года.
По его мнению, дестабилизация рынка произошла в 2007 году, когда после объявления Сочи Олимпийской столицей, цены на жилую недвижимость за неделю возросли на 45-50 проц. Это повлекло и рост арендных цен на коммерческую недвижимость. Но вместо прироста спроса, и дальнейшего роста цен и притока инвесторов, это привело к обратному результату. У покупателей, при выяснении, что все подорожало в 2 раза, возникал резонный вопрос – почему? Дороги лучше не стали, не стала лучше и сама недвижимость, и инфраструктура. Поскольку жилье в Сочи - чаще всего, это второе жилье, и решение о его покупке – скорее эмоциональное, чем рациональное, то покупка откладывалась. Спрос спал, сделки остановились, в 2007-2008 годах сделки были единичны, то же самое произошло и на рынке коммерческой недвижимости, поскольку Сочи никогда не был деловым центром. Финансовый кризис 2008 года усугубил ситуацию. При отсутствии спроса, росте себестоимости, обусловленных спекулятивными факторами, девелоперские проекты стали нерентабельны. Рынок замер на 2-3 года и только с 2011 года начался стабилизироваться: ставки и цены продаж стали падать, и сейчас достигли адекватного уровня. По словам И. Володько, сейчас главная задача - основные перспективы развития территории связать с тем, как Сочи сможет реализовать свой потенциал после Олимпийских Игр.
"Проведение спортивных мероприятий, таких как ЧМ по футболу, Формулы-1, - это конечно большой плюс для развития территории, но это разовые акции и этого недостаточно. Одним из лучших вариантов для инвесторов и собственников недвижимости было бы открытие в Сочи игорной зоны. Если Правительство решит открыть здесь игорную зону, это существенно повлияет на ситуацию на рынке", - сказал И. Володько.
Алексей Демьянчук, управляющий директор Группы девелоперских компаний "Первый строительный трест", инвестор ЖК "Морская симфония" в Сочи также поддержал идею о создании игорной зоны. "Это решение лежит на поверхности, оно даст колоссальный рывок для развития рынка, и, наверное, Правительство это обсуждало, но заявлять об этом сейчас до начала Олимпиады, было бы не правильно", - сказал А. Демьянчук. По его мнению, наибольшие шансы на выживание в пост олимпийском Сочи имеет комфорт класс. Что касается жилья бизнес, элит, премиум класса - рынок не готов к потреблению, нет достаточного количества покупателей и Сочи не выдерживает сравнения ни с Монако, ни с Испанией, и продаваться это должно по цене меньше ста тыс за кВ м, при правильной планировке, расположении здания. И еще один важный аспект, влияющий на продажи – это отделка. "В курортном жилье, отделка – важный момент, у людей нет возможности приезжать сюда еще и для того, чтобы заниматься ремонтом", - сказал он.
Свою оценку ситуации представил Александр Самодуров, вице-президент международной компании NAI Becar, 10 лет проработал Испании, возглавлял в ГК Олимпстрой дирекцию объектов социального назначения. Он высоко оценил спортивные дворцы в Имеретинке. Привел испанский пример, где в горнолыжном комплексе Съерра-Невада создали центр высоких достижений, где ежегодно на месяц собираются спортсмены всей страны. В Европе это принято, почему российские спортсмены не могли бы также приезжать в Сочи? По его мнению, трассы Красной Поляны – лучшие в стране и привлекательны для горнолыжников всего мира, и имеют преимущества, например, связность между собой всех подъемников, что позволяет перемещаться по всей территории Красной Поляны без автомобиля.
Подводя итог этой встречи, можно отметить, что все спикеры сошлись во мнении, что цены на элитную недвижимость после Олимпиады – не возрастут, а скорее всего, будут падать. Это подтверждает опыт всех олимпийских столиц мира. Кроме того, большая часть жилой недвижимости в Имеретинке, на 80 процентов строится за счет кредитных средств, что также будет оказывать давление на девелоперов и понуждать их снижать цены. Что касается строительства жилья эконом –класса, это совершенно невыгодно девелоперам, поскольку себестоимость строительства в Сочи почти в 2 раза выше, чем в Москве. Тем не менее, уже сегодня речь идет о единичных проектах. Сейчас выделяются площадки для строительства домов для очередников, где часть квартир будет выставлена на продажу, и цены будут ограничиваться 50 тыс за кВ метр.
+0,04