Авторская школа «Ступеньки»
Веб-камеры
web
Личный кабинет
Остров Мечты
Остров Мечты

Суд или судилище??? А судьи кто???

Возврат к списку
307 307 10.01.2011

9 марта 2010г. в Центральном районе города Сочи состоялся очередной суд над гражданином, Спиридоновой О.В., виновной в том, что её земельный участок попал в границы размещения олимпийского объекта "Центральная автомагистраль г.Сочи Дублер Курортного проспекта" и в том, что она не согласилась подписать кабальное, на наш взгляд, соглашение с Департаментом Краснодарского края...

Это был земельный участок, находящийся в её собственности, на котором она собиралась построить дом и уже провела для этого проектно-изыскательские работы и получила заключение об инженерно-геологических условиях. Так она планировала решить жилищные проблемы семьи, так как дети выросли и им где-то надо жить. Данный садовый участок достался по наследству. Ранее она пыталась перевести его под ИЖС – есть протокол о выходе из садоводческого товарищества. Обращалась в службы за переводом, но ей чиновники объяснили – участок в собственности – стройте – потом оформите – дачная амнистия. Потом были приняты Правила землепользования и застройки, согласно которым участок находится в зоне "Ж-4". Теперь она без разрешения могла использовать любой из основных или условно разрешенных видов использования земельных участков в зоне "Ж-4".
Могла бы – если бы не "попала под Олимпиаду".

Начиналось все чинно, благородно.
Приходят оценщики – оценивать недвижимое имущество. Не волнуйтесь -говорят - Департамент Краснодарского края хорошо оценивает земельные участки –за эти деньги купите себе равноценный. И вправду, чего волноваться, ведь Лариса Заведеева – руководитель департамента администрации Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке к Зимним олимпийским играм не раз заявляла - "1,5 млн. рублей составляет средняя стоимость сотки земли изымаемой под строительство объектов…в рамках подготовки к Олимпиаде 2014". Вот доказательство – Народная газета Сочи – Новости - № 42(297):

А как все происходит в реальности:
После прихода оценщиков Департамент приносит Соглашение в связи с изъятием земельного участка в целях размещения олимпийского объекта, и там вдруг обнаруживает, что за изъятие 425 кв.м. земельного участка ей Департамент предлагает всего 886тыс. 550 рублей – это 208тыс. 600рублей за сотку.

Почему такая разница – кто виноват – публично заявляют одно – на деле другое.
Вся проблема в том, что в нарушение Правил землепользования и застройки (ППЗ), в нарушение п. 5,4 и п. 6.15 Методических рекомендаций (утвержденных Решением Национального Совета по оценочной деятельности, Протокол № 5 от 23.12.2009 г.) при анализе наиболее эффективного использования земельного участка определяется - садоводство – запрещенный ППЗ в территориальной зоне "Ж-4" - многоэтажной жилой застройки до 12 этажей.

Кто виноват?
Спиридонова О.В. пишет возражение на соглашение, указывает на эти недостатки, официально сдает его в Департамент, в суд прикладывает информационную справку о нахождении её участка в зоне "Ж-4" - и что??? Департамент, извещенный об ошибке, подает на неё в суд с требованием об изъятии в собственность Российской Федерации для федеральных нужд земельного участка 425кв.м. путем перечисления на расчетный счет Спиридоновой О.В. денежных средств в сумме 887 550 рублей. Департамент заявляет, что мы здесь ни при чем – это оценщики. Те валят вину на Департамент – мы, дескать, проводили оценку по тем документам, которые представил Департамент. Департамент заявляет, что общедоступные документы - как Правила землепользования и застройки они не обязаны предоставлять оценщикам – они общедоступны и оценщики сами должны определять – пользоваться ими или нет.

А оценщики тоже не промах и в отчете об оценке записали:
- на стр. 10 в п. 5 - "Оценщиком проводился анализ правоустанавливающих документов, тем не менее, оценщик не несет ответственность за описание правового состояния имущества…".
- на стр.11 в п. 7 –" Отчет и полученная итоговая величина стоимости представляет обоснованную точку зрения оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации оцениваемого имущества, либо проведения других действий…".

Но федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено: Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности. Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Однако, существует свобода договора и оценщики могли записать такое в отчете раз заказчик

Департамент без возражений его принимает, и он имеет право на существование, но с одним условием - такой отчет, не соответствующий требованиям закона, является ничтожным и законную сделку по нему совершить нельзя.

Кроме того оценщики не подписали отчет об оценке, а подписан всеми лишь сертификат оценки.
Что такое сертификат оценки? Сертифицированная услуга: "...Сертифицированная услуга - услуга, прошедшая сертификацию..." "Услуги населению. Термины и определения. ГОСТ Р 50646-94" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 21.02.1994 N 34).
Таким образом, подписанный сертификат не может отождествляться с подписанием отчета об оценке.

Как видите, за итоговые величины стоимости объекта оценки в сертификате ничего не говорится, и они в нем не приводятся.

Таким образом, отчет об оценке, составленный с нарушением приведенных законов и не подписанный оценщиками, является ничтожным и не может быть принят судом в качестве доказательства. Кроме того Спиридонова О.В. представляет в суд Информационную справку о градостроительном зонировании территории, в которой определено, что согласно принятым Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных Решением ГСС от 29.12.2009г. № 202 (за семь месяцев до даты оценки) её участок расположен в зоне "Ж-4", в которой среди разрешенных к использованию видов - садоводство не значится.

Все это письменно заявляется и предоставляется в суд, а также заявляется, что Отчет оценочной компании "Золотая цифра" не соответствует требованиям Методических рекомендаций национального совета по оценочной деятельности:
- указанным в п. 5.4 - При проведении оценки необходимо исходить из действия общих норм градостроительного, земельного и природохранного законодательства, определяющих порядок землепользования и застройки в городе-курорте.

В отчете об определении рыночной стоимости в нарушение ППЗ и в нарушение п. 10 федерального стандарта оценки (ФСО N 1) в части – "При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей" - определяется наиболее эффективный вид использования земельного участка - под садоводство (вид, который запрещен ППЗ в зоне "Ж-4" и имеющий наименьшую стоимость)

На что судья Курин Ю.В. определил:
"Довод ответчика о недостоверности определенного в отчете об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка и размера компенсации убытков ответчика в связи с изъятием принадлежащих ей земельного участка является несостоятельными и опровергаются материалами дела (какими в решении не записано – пояснение автора).
Ответчиком не представлено суду доказательств того, что оценка стоимости подлежащего изъятию земельного участка, произведенная ООО "Золотая цифра", является необъективной, либо существенно заниженной, либо имеющей иные пороки, влекущие признание отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недействительным". Т.е. информационная справка Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи о нахождении земельного участка в зоне "Ж-4", о принятии ППЗ – для суда не доказательство - и довод о ничтожности отчета об оценке, довод о том, что необходимо оценщикам и Департаменту соблюдать приведенные положения нормативных актов и действующие на момент оценки Правила землепользования и застройки – несостоятельны???
Наверное, законы пишутся для простых смертных – для нас с вами, а вот для высокопоставленных чиновников - довод соблюдать закон - является несостоятельным, не состоятельны, как видим, такие доводы и для суда.

Далее еще интересней.
В отчете об оценке на стр. 64 указано, что к этому свободному от застройки участку применялся при оценке затратный подход:

Что об этом говорят Методические рекомендации (утвержденные Решением Национального Совета по оценочной деятельности Протокол № 5 от 23.12.2009 г.):
П. 6.16 Учитывая цели и задачи оценки, а также особенности рынка недвижимости в г. Сочи (см. раздел 8 настоящих МР) при проведении оценки индивидуальных жилых домов и земельных участков рекомендуется применять затратный подход, для свободных земельных участков – сравнительный подход. При этом в качестве исходной информационной базы для оценки земельных участков оценщик может использовать:
-данные ценового зонирования;

Федеральный стандарт оценки, ФСО N 1, в пункте 23 определяет:
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

На суде выяснено, что Спиридоновой О.В. не предлагался равноценный земельный участок.

Федеральный стандарт оценки, ФСО N 2, в п. 6 определяет: "При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определение цены недвижимого имущества, подлежащего изъятию по затратному подходу, без предложения равноценного объекта на замену и без получения отказа собственника на эту замену – нарушает приведенные выше положения и положение ч. 3 ст. 35 Конституции РФ в части - "Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения", Конституционное право частной собственности и международное право на уважение частной собственности.

Было заявлено в суде, что в соответствии с п.6.16 Методических рекомендаций необходимо было применять карту ценового зонирования.

Кроме того, неправильно определено отношение земельного участка в нарушение:
положения п.15 Федерального стандарта оценки (ФСО N 3) - "В отчете об оценке должно содержаться описание… обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных… использованных при проведении оценки" и положения п. 6.5 Методических рекомендаций – "основным требованием к форме изложения отчета является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в нем информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости;
- невозможно из представленных документов в отчете определить правильность выводов оценщиков по отношению земельного участка к определенной зоне.
Карты ценового зонирования с масштабами в Департаменте нет и определить точку нахождения земельного участка на карте зонирования они не могут.

Все это заявлено в суде.

Судья Курин Ю.В. в решении определяет:
"Как следует из материалов дела рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности проведена экспертиза результатов по изымаемым объектам, расположенным по ул. Кавказской в с/т "Дружба" в г. Сочи, согласно выводам которой полученное значение стоимости земельного участка соответствует ценовому диапазону для данной ценовой зоны; нарушений алгоритма оценки и MP НСОД не зафиксировано (ценовое зонирование не применено – карта ценового зонирования не использовалась, и это суду было заявлено письменно – пояснение автора).
Оценочная компания - ООО "Золотая цифра" прошла соответствующий конкурсный отбор и имеет профессиональную аккредитацию.
Довод ответчика и ее представителей о том, что при подготовке указанного соглашения истцом нарушены положения ч. 24.1 ст. 15 № 310-ФЗ и ответчику не предоставлен в качестве компенсации иной земельный участок взамен изымаемого является несостоятельным, поскольку противоречит федеральному закону (какому противоречат закону, не указано, а так как оценщиками в нарушение п. 6.16 Методических рекомендаций применен не сравнительный, а затратный подход к определению стоимости объекта и не предложено в нарушение п. 23 ФСО 1 замена объекта, не получен отказ собственника на равнозначную замену, то такие действия не только нарушают указанные положения, но и нарушают ч.3 ст.35 Конституции РФ, о чем было заявлено, и на что нет ответа в решении – пояснение автора).
Так, в соответствии с положениями ч. 24.1 ст. 15 и ст. 15.1 Федерального закона № 310-ФЗ взамен изымаемых земельных участков по выбору гражданина могут предоставляться иные земельные участки лишь в том случае, если на изымаемых земельных участках находятся индивидуальные жилые дома (но в этом случае обязательно должен применятся сравнительный подход к оценке, указанный в Методических рекомендациях, а не затратный, который применен оценщиками в нарушение п. 6.16. - в противном случае нарушение ч.3 ст. 35 Конституции - пояснение автора).
Как установлено в судебном заседании и признано сторонами, на изымаемом земельном участке ответчика отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества.
При данных обстоятельствах земельный участок № 24 с кадастровым номером 23:49:0203003:1012, площадью 425 кв.м., расположенный в с/т "Дружба" по ул.Кавказской в Центральном районе г. Сочи, принадлежащий на праве собственности ответчику, подлежит изъятию в собственность Российской Федерации путем выкупа у собственника и перечисления на ее расчетный счет денежных средств в соответствии с отчетом об оценке от 28.07.2010 № 717-20110, подготовленным ООО "Золотая цифра".
По этим же основаниям право собственности ответчика на принадлежащий ей земельный участок № 24 с кадастровым номером 23:49:0203003:1012, площадью 425 кв.м., расположенный в с/т "Дружба" по ул.Кавказской в Центральном районе г. Сочи подлежит прекращению, а на ответчика должна быть возложена обязанность по освобождению данного земельного участка.
Согласно пункту 33 статьи 15 Федерального закона № 310-ФЗ решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов подлежит немедленному исполнению Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Изъять для федеральных нужд в собственность Российской Федерации принадлежащий на праве собственности Спиридоновой Ольге Викторовне земельный участок № 24 с кадастровым номером 23:49:0203003:1012, площадью 425 кв.м., расположенный в с/т "Дружба" по ул.Кавказской в Центральном районе г. Сочи, путем выкупа его у собственника и перечисления на расчетный счет Спиридоновой Ольги Викторовны денежных средств в сумме 887 550 руб.
Обязать ФГУ ДСД "Черноморье" перечислить в течение семи дней на расчетный счет Спиридоновой Ольги Викторовны денежные средства в сумме 887 550 рубля.

Судья не удовлетворил неоднократные ходатайства о приглашении в суд оценщиков и запросе Карты ценового зонирования в масштабах, позволяющих определить точку нахождения земельного участка.

На суде представитель департамента признал, что им были вручены до подачи иска Возражения. В которых указано было о действующих Правилах землепользования и застройки в г. Сочи на момент оценки, о неправильности выбранного эффективного способа использования земельного участка - под садоводство – так как нет такого вида в перечне основных и условно разрешенных видов использования в зоне "Ж-4", в которой находится данный земельный участок.
Согласно ч.4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ – "Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства… выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования".

Таким образом, должностные лица Департамента знали об ошибке, знали о сумме ошибки и, получается, имели умысел, подавая заявление в суд.

Судье Курину Ю.В. письменно и устно в суде изложены доводы, которые не опровергнуты истцом, кроме того, признано, что необходимо было пользоваться Правилами землепользования и застройки в городе Сочи при определении вида эффективного использования земельного участка. Сам судья не приводит доводы, почему он отвергает эти ППЗ, действующие на момент оценки и на дату оценки земельного участка (нарушение ч.4 ст. 198 ГПК РФ).
Представлен в суд документ о нахождении данного участка в зоне "Ж-4" с перечнем основных и условно разрешенных видов в этой зоне - среди которых нет садоводства. Однако судья без каких-либо доводов в решении не применяет Правила землепользования и застройки и игнорирует данные документы, приложенные в дело, без объяснения причин не исключает по нашему заявлению из доказательств Отчет компании "Золотая Цифра", не подписанный оценщиками и составленный с вышеуказанными нарушениями.
В неоднократных ходатайствах о приглашении в суд оценщиков и представлении в масштабах Карты ценового зонирования отказывает.

Как вы думаете – это правомерное решение, это ошибка, или является вынесением судьей заведомо неправосудного решения???

Так как дело разбиралось в открытом судебном заседании, и существует принцип гласности (ст. 11 ГПК РФ) – мы имеем право обсуждать документы, рассмотренные на открытом заседании суда.

Кроме того, именно гласность и прозрачность действий судей призваны остановить коррупцию и произвол судебных решений.

 
Текст сообщения*



Загрузка...
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-66209 от 01 июля 2016 г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомадзор). Все материалы, опубликованные на этом сайте, защищены Частью 4 Гражданского Кодекса РФ. Запрещено полное или частичное копирование материалов без согласия их авторов.
Незаконное использование материалов сайта влечет за собой административную ответственность в виде компенсации в размере от 10.000 рублей до 5.000.000 рублей [Ст. 1301, 1250, 1252, 1253 ГК РФ]. При согласованном использовании материалов сайта обязательна активная ссылка на сайт sochi.com и указание авторства. 18 +