Сбербанк кредитует строительство ЖК "Актер Гэлакси" в Сочи

Сбербанк России выделит более 2 млрд руб. на строительство ЖК "Актер Гэлакси" в Сочи. Девелопером проекта является московский холдинг MR Group, начинавший проект еще до кризиса и затем временно его приостановивший. В компании говорят, что ранее достигнутые договоренности с кредиторами возобновлены. Сдать объект планируется в начале 2013 года. Помимо средств девелопера и кредитных ресурсов, в проект будут инвестировать и подрядчики — в обмен на квадратные метры.

Вчера Юго-Западный Сбербанк сообщил о подписании кредитного договора на 2,072 млрд руб. с сочинскими застройщиками — ООО "Курортинвест". Согласно договору, средства выделяются на пять лет для строительства 30-этажного жилого комплекса "Актер Гэлакси".

По данным СПАРК-Интерфакс, совладельцами "Курортинвеста" являются кипрские компании "Кейсвиль Холдингс Лимитед" и "Сак Груп Лимитед". В сообщении Сбербанка девелопером проекта указан московский холдинг MR Group. В MR Group „Ъ“ уточнили, что "Курортинвест" является дочерним предприятием холдинга, учрежденным специально под проект сочинского комплекса.

Проект "Актер Гэлакси" начинался еще в 2008 году, в 2009 году „Ъ“ сообщал со ссылкой на MR Group об открытии под него Сбербанком кредитной линии объемом в 2,7 млрд руб. сроком на семь лет. Планировалось начать строительство в октябре 2009 года и завершить в 2012 году. По словам представителя MR Group, из-за кризиса финансирование проекта было отложено, "сейчас ранее достигнутые договоренности возобновлены" и компания планирует сдать объект в состоянии стройварианта в первом квартале 2013 года. В 2008 году земельный участок под строительство в 2,4 га был передан в долгосрочную аренду "Курортинвесту", сейчас право аренды находится в залоге у Сбербанка.

По данным девелопера, стоимость объекта составит более 6,5 млрд руб. Примерно треть — это собственные средства и поступления от продаж строящихся объектов (787 млн и 1,24 млрд руб. соответственно). Кроме предоставляемых Сбербанком средств, подписан также кредитный договор на 300 млн руб. с ЛОКО-Банком. Еще 2,1 млрд руб. должны составить средства инвесторов. "Прежде всего, инвесторами могут выступить подрядчики в обмен на долю в ЖК. Подобную схему работы „по бартеру“ мы ранее успешно применяли по другим объектам", — говорит представитель MR Group.

MR Group работает на российском рынке с 2003 года. В портфеле компании около 4,5 млн кв. м коммерческой и жилой недвижимости, в том числе бизнес-центры класса "А" и "B+" в Москве и жилые комплексы в Сочи: ЖК класса De-luxe "Королевский Парк" (сдан в 2009 году, общая площадь — 44 тыс. кв. м), ЖК "Остров мечты" (срок сдачи — 2012 год, общая площадь — 69,3 тыс. кв. м).

Общая площадь ЖК бизнес-класса "Актер Гэлакси" — 126,1 тыс. кв. м, площадь апартаментов (от 87 кв. м) — 68,6 тыс. кв. м. Здание будет располагаться на Курортном проспекте, рядом с гостиницей "Рэдиссон САС Лазурная". В состав комплекса входят открытый и закрытый бассейны, Спа-центр, парковая зона, подземный паркинг на 344 машиномест.

Как отмечают в MR Group, около 90% апартаментов может быть продано еще до ввода объекта в эксплуатацию. Первые сделки уже готовятся, говорит представитель компании. По мнению генерального директора консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, к моменту ввода девелопер сможет продать не более половины квартир, что объясняется, в том числе, не восстановившимся после кризиса спросом на жилье бизнес-класса. "На примере соседнего комплекса „Королевский парк“ этого же девелопера мы видим успех в реализации практически всех квартир, в том числе, и пентхауса в 3 тыс. кв. м, но „Королевский парк“ реализовывался во времена, когда дорогую сочинскую недвижимость покупали „на ура“. „Актер Гэлакси“ возводится в посткризисное время, когда спрос на „элитку“ ослабел и конкуренты в Имеретинке („Олимпийская деревня“) и в Красной поляне („Горки город“) наращивают строительство, при этом количество квадратных метров здесь намного больше, чем в „Королевском парке“", — отмечает генеральный директор агентства Penny Lane Sochi Сергей Никитин. Он считает, что проект "будет востребован, но не в короткий период".

Эксперты отмечают, что ранняя распродажа площадей невыгодна для самого девелопера. "Для получения максимальной цены продаж собственнику разумно продавать часть площадей в тот момент, когда дом уже введен в строй", — считает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. "Оптимальным был бы график, при котором треть квартир продается до середины строительного цикла, треть после и до ввода в эксплуатацию, а оставшиеся метры позже, но уже по максимальной рыночной стоимости", — отмечает заместитель руководителя оценки компании Knight Frank Дмитрий Черный.

По оценкам Ильи Володько, к моменту ввода ЖК цена реализации может быть увеличена на 50%, общая рентабельность проекта составить 15–17%. "При заявляемом объеме инвестиций в 6,5 млрд руб. девелоперы, вероятно, рассчитывают на маржу не менее чем в 1 млрд руб.", — говорит эксперт.

Олег Кузнецов